รีวิวปรับปรุงบ้านไม้เก่า กับ 5 เรื่องที่ต้องเตรียมความพร้อม
5 เรื่องที่ต้องเตรียมความพร้อม แชร์ประสบการณ์ปรับปรุงบ้านไม้เก่าอายุกว่า 40 ปีที่ถูกทิ้งไว้จนทรุดโทรมให้กลับมาอยู่อาศัยได้อีกครั้ง แบบสวยใหม่และแข็งแรง
บ้านไม้เก่าของครอบครัวอายุราว 40-50 ปี ปล่อยทิ้งไว้ไม่มีใครอยู่มานาน จะรื้อทิ้งปลูกหลังใหม่ ทางบ้านก็เสียดายอยากได้ความรู้สึกเดิมๆ เพราะมีคุณค่าทางจิตใจกับผู้สูงวัย แต่จะย้ายเข้ามาอยู่เลยก็ทรุดโทรมเหลือเกิน ไม่รู้จะผุพังลงมาวันไหน คงต้องวางแผนเพื่อรีโนเวตบ้านกันยกใหญ่ ซ่อมแซมเพื่อให้แข็งแรง และปรับปรุงเพื่อให้เหมาะสมกับการใช้พื้นที่อยู่แล้วจะเริ่มต้นอย่างไร เตรียมความพร้อมในเรื่องอะไรบ้าง วันนี้เลยมาแชร์ให้รู้กัน
1. ตรวจสอบโครงสร้างและสภาพของบ้าน
เริ่มที่สำรวจสภาพรอบๆ บ้านด้วยตัวเองเท่าที่สามารถสังเกตเองได้ก่อน ได้แก่ พื้น ผนัง ฝ้าเพดาน ส่วนที่มองไม่เห็นอย่างโครงสร้าง ได้แก่ เสา คาน (ซึ่งต้องรื้อพื้น ผนัง ฝ้าเพดาน ออกก่อน) ควรจ้างช่างหรือผู้รับเหมาทำการรื้อเพื่อเปิดหน้างานดูโครงสร้าง อาจทำร่วมกันกับผู้เชี่ยวชาญ สถาปนิกหรือวิศวกรที่ต้องมาออกแบบบ้านให้อยู่แล้ว เพื่อความปลอดภัยในขณะรื้อ และเพื่อความต่อเนื่องในการออกแบบปรับปรุง
ในการสำรวจตรวจสอบโครงสร้างและสภาพของบ้าน ควรทำ Check List ด้วยว่ามีจุดใดที่ต้องแก้ไข อาจแบ่งเป็นห้อง หรือประเภทงานก็ได้ เช่น พื้น ผนัง ฝ้าเพดาน ฯลฯ
จุดสำคัญของบ้านไม้ คือ เสี่ยงต่อการถูกปลวก มด แมลง กัดกินเนื้อไม้ เป็นเหตุให้บ้านผุพังหมดสภาพ ดังนั้นจำเป็นต้องตรวจสอบโดยละเอียด ดังนี้
พื้น ผนัง และฝ้าเพดาน
เป็นส่วนที่เราสามารถตรวจสอบได้เอง โดยการสำรวจว่ามีรอยผุหรือไม่ เดินแล้วพื้นยวบหรือเปล่า หากพบรอยผุลองเอาไม้หรือเหล็กแข็งๆ เคาะดูว่าผุทะลุถึงเนื้อไม้ข้างในมั้ย และต้องดูว่าเป็นการผุพังเพราะความชื้นจากแดดฝนหรือปลวก หากเจอปลวกให้จ้างบริษัทกำจัดปลวกจัดการให้เรียบร้อย รวมถึงวางแผนดูแลในอนาคตด้วย สำหรับบ้านไม้หลังนี้พื้นชั้นล่างบางส่วนมีรอยน้ำท่วมเลยให้ผู้เชี่ยวชาญตรวจสอบอีกครั้ง ส่วนพื้นชั้นบนยังแข็งแรงดีอยู่ แต่ผนังบ้านผุเสียหายประมาณ 80% และมีฝ้าเพดานหลายจุดหย่อนห้อยลงมา คาดว่าโครงสร้างน่าจะหมดสภาพแล้ว ผนังและฝ้าเพดานจึงต้องเปลี่ยนใหม่ทั้งหมด
ประตู หน้าต่าง
ประตูและหน้าต่างก็เป็นส่วนที่สัมผัสแดดฝนอยู่ตลอดเวลา หากมีความเสียหายผุพังลักษณะเดียวกับพื้น/ผนังไม้ ควรเปลี่ยนใหม่ โดยอาจเลือกเป็นวัสดุไม้เช่นเดิม หรือเปลี่ยนเป็นวัสดุอื่น เช่น อะลูมิเนียม ไวนิล สำหรับบ้านหลังนี้ใช้ไม้สักทำหน้าบาน และวงกบใช้ไม้ประดู่หรือไม้เนื้อแข็ง จึงไม่ค่อยได้รับความเสียหาย มีแค่สีลอกหลุดซึ่งสามารถขัดและนำมาใช้ใหม่ได้ทั้งหมด ยกเว้นประตูไม้อัดภายในบ้าน และลูกฟักกระจกหน้าต่างซึ่งต้องเปลี่ยนใหม่
โครงสร้างของบ้าน
เป็นส่วนที่สำคัญมาก เพราะการรีโนเวตบ้านเก่า และเป็นบ้านไม้ที่มีอายุการใช้งานหลายสิบปี ต้องคำนึงถึงความแข็งแรงว่ายังไปต่อได้มั้ย โครงสร้างรับน้ำหนักอย่างเสาคานผุพังรึป่าว หากมีการต่อเติม เปลี่ยนหลังคา ที่เป็นการเพิ่มน้ำหนัก โครงสร้างแข็งแรงพอหรือไม่ ซึ่งเป็นเรื่องที่ต้องอาศัยผู้เชี่ยวชาญ อย่างสถาปนิกหรือวิศวกร หรือผู้รับเหมาบ้านไม้โดยเฉพาะมาช่วยกันวิเคราะห์
ทั้งนี้ หากตรวจสอบโครงสร้างและสภาพของบ้านแล้ว พบว่า มีความเสียหายมากเกินกว่าจะไปต่อ อาจด้วยค่าใช้จ่ายที่ค่อนข้างสูง หรือได้รับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญว่าไม่เหมาะสำหรับการรีโนเวต ควรพิจารณาเปลี่ยนแผนเป็นการรื้อถอนบ้านเดิมปลูกสร้างใหม่จะดีกว่า
สำหรับบ้านหลังนี้เมื่อรื้อพื้นผนังออกแล้ว พบว่า เสาไม้มีปลวกกินด้านในเป็นโพรง 2 ต้น ต้องเปลี่ยนเป็นเสาเหล็กแทน ในส่วนโครงสร้างพื้นชั้นล่าง ตงไม้ส่วนใหญ่ผุจึงส่งผลให้พื้นยวบ และที่น่าตกใจคือ คานไม้และตรงรอยต่อของเสาไม้กับเสาปูนใต้ดินผุพังเสียหายมาก บางจุดแทบจะลอยอยู่ ไม่ได้ถูกถ่ายน้ำหนักไปที่เสาปูนใต้ดินแล้ว (ดีที่บ้านยังไม่พังลงมา…) ทำให้ต้องแก้ไขโครงสร้างเกือบ 100%
2. สรุปงานที่ต้องซ่อมแซม
เมื่อตัดสินใจได้แล้วว่ายังต้องการรีโนเวตบ้านต่อไป ให้สรุปงานที่ต้องซ่อมแซมแก้ไข โดยพิจารณาจาก Check List ที่ทำไว้ ตอนตรวจสอบโครงสร้างและสภาพของบ้าน เพื่อให้สอดคล้องกับงบประมาณที่มี โดยอาจสรุปงานที่ต้องซ่อมแซม ดังนี้
- งานโครงสร้าง ได้แก่ โครงสร้างฐานราก โครงสร้างเสา-คาน โครงสร้างพื้น โครงสร้างบันได โครงสร้างผนัง โครงสร้างฝ้าเพดาน โครงสร้างหลังคา
- งานมุงหลังคา พิจารณาเปลี่ยนใหม่ทั้งหมด เนื่องจากมีอายุยาวนานมากแล้ว อาจเปลี่ยนเป็นกระเบื้องลอนคู่ เหมือนเดิม หรือเมทัลชีท (เลือกใช้วัสดุมุงหลังคาที่มีน้ำหนักไม่มากกว่าของเดิม)
- งานพื้น การพิจารณาซ่อมแซมพื้นบางส่วน หรือต้องเปลี่ยนพื้นใหม่ทั้งหมด
- งานผนัง การพิจารณาซ่อมแซมผนังบางส่วน หรือต้องเปลี่ยนผนังใหม่ทั้งหมด เช่น เลือกใช้ผนังเบาอย่างแผ่นสมาร์ทบอร์ด แผ่นยิปซัม หรือใช้ไม้ฝาเทียม หรือยังคงเลือกใช้ไม้จริงเหมือนเดิม
- งานฝ้าเพดาน การพิจารณาเปลี่ยนฝ้าเพดานใหม่ทั้งหมด เพราะบ้านไม้โบราณฝ้ายังเป็นแผ่นใยหิน อาจเปลี่ยนไปใช้แผ่นฝ้ายิปซัมหรือสมาร์ทบอร์ดก็ได้
- งานประตูหน้าต่าง ได้แก่ จำนวนประตูหน้าต่างที่ใช้การณ์ได้ การขัดทำสีใหม่ การเปลี่ยนลูกฟักกระจก
- งานกำจัดปลวก อาจหมายรวมถึงการวางท่อน้ำยากำจัดปลวก เพื่อการดูแลในอนาคตด้วย
- ฯลฯ
3. ศึกษากฎหมายที่เกี่ยวข้อง
ถึงแม้ว่าบ้านหลังที่เรากำลังจะรีโนเวตนั้นเป็นกรรมสิทธิ์ของเรา แต่การปรับปรุงต่อเติมบ้านจำเป็นต้องขออนุญาตก่อสร้างให้ถูกต้องเช่นเดียวกับการสร้างบ้านใหม่ หากมีการเพิ่มพื้นที่ใช้สอยหรือกระทบกับโครงสร้างเดิม ต้องขออนุญาตตามข้อกำหนดของกฎหมาย พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522
การรีโนเวตที่ไม่ต้องขออนุญาต
เป็นการปรังปรุงพื้นที่ภายในบ้านเล็กน้อย เช่น ปรับปรุงห้องครัวเดิม ปรับปรุงห้องน้ำเดิม หรือเป็นการดัดแปลง เพิ่มเติม ที่ไม่ส่งผลต่อโครงสร้างบ้าน ดังนี้
- การซ่อมแซมบ้านโดยใช้วัสดุเดิมที่มีขนาดเท่ากัน เช่น การเปลี่ยนพื้นหรือผนังไม้ผุโดยใช้ไม้แบบเดิม
- การปรับปรุงส่วนต่างๆ ที่ไม่ใช่โครงสร้าง โดยมีน้ำหนักเพิ่มเติมจากเดิมไม่เกิน 10% ของน้ำหนักอาคาร
- การเปลี่ยนแปลงส่วนประกอบอาคาร เช่น ประตู หน้าต่าง ฝ้าเพดาน โดยมีน้ำหนักเพิ่มเติมไม่เกิน 10 %
- การเพิ่มขนาดพื้นที่ และการต่อเติมหลังคาไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยไม่มีการเพิ่มเติมหรือลดทอนเสาคาน
การรีโนเวตที่ต้องขออนุญาต
หากทำการซ่อมแซมปรับปรุงที่นอกเหนือหรือเกินกว่าที่กล่าวไว้ข้างต้น เจ้าของบ้านจะต้องยื่นคำขอรับใบอนุญาต พร้อมเอกสารประกอบการพิจารณาไปที่เขตหรืออำเภอนั้นๆ ซึ่งเจ้าหน้าที่จะตรวจพิจารณาภายใน 30 วัน
- เพิ่ม ลด ขยายขอบเขต รูปทรง น้ำหนัก ที่ไม่ใช่การซ่อมแซมหรือการดัดแปลงอาคารตามที่กฎหมายกำหนด
- เพิ่ม ลด เปลี่ยนเสา คาน บันได หรือส่วนอื่นที่ส่งผลกระทบต่อโครงสร้างบ้าน
- การปรับปรุงส่วนต่างๆ ที่ไม่ใช่โครงสร้าง โดยมีน้ำหนักเพิ่มเติมจากเดิมเกิน 10% ของน้ำหนักอาคาร สถาปนิกหรือวิศวกรต้องคำนวณน้ำหนักโครงสร้างและเซ็นกำกับเพื่อแจ้งขออนุญาต
สำหรับบ้านหลังนี้ดำเนินการกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเรียบร้อย ราบรื่นดี สามารถรีโนเวตได้
4. ออกแบบรีโนเวตบ้านให้ชัดเจน
เมื่อเราได้รายการซ่อมแซมบ้านเก่า และศึกษาทำความเข้าใจกับกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการรีโนเวตบ้านแล้ว น่าจะพอตัดสินใจได้ว่า อยากเพิ่ม/ลดพื้นที่ หรือยังคงพื้นที่เท่าเดิม ซึ่งสิ่งสำคัญเลยเราต้องรู้ว่าการเลือกรีโนเวตบ้านนั้นมีวัตถุประสงค์เพื่ออะไร เช่น อยากได้บ้านที่มีอารมณ์ความรู้สึกเมือนเดิม ไม่ต้องการเปลี่ยนแปลง เพราะมีคุณค่าทางจิตใจ หรืออยากให้ตอบโจทย์กับผู้อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น หรือเหมาะสมกับผู้อยู่อาศัยที่มีอายุมากขึ้น
เมื่อกำหนดวัตถุประสงค์แล้ว ให้สรุปรายการว่าต้องทำอะไรบ้าง เช่น ขยายห้องใหม่ ทำใต้ถุนโล่ง ทำรั้วใหม่ เพิ่มระเบียงนั่งเล่น ฯลฯ แล้วนำไปปรึกษากับสถาปนิกหรือผู้รับเหมาให้ประเมินราคาเบื้องต้น เพื่อจัดเตรียมงบประมาณในการปรับปรุงบ้านกันต่อไป
สำหรับบ้านไม้เก่าแก่หลังนี้ ต้องการปรับปรุงให้กลับมามีชีวิตชีวาเหมือนเดิม เพราะมีคุณค่าทางจิตใจกับครอบครัว จึงเลือกซ่อมแซมโครงสร้างให้แข็งแรง เปลี่ยนโครงสร้างหลังคาไม้ที่ผุเป็นเหล็กกัลวาไนซ์ วัสดุมุงหลังคาเป็นเมทัลชีท และเปลี่ยนวัสดุจากผนังไม้ที่ผุเป็นแผ่นสมาร์ทบอร์ดแทน โดยยังคงพื้นที่ใช้สอยเท่าเดิม ปรับดีไซน์ใหม่เล็กน้อยแต่รูปทรงคงเดิม
5. จัดเตรียมงบประมาณในการปรับปรุงบ้าน
เมื่อเราออกแบบบ้านตามความต้องการแล้วเสร็จ กลับพบว่า มีหลายอย่างในการออกแบบและวัสดุก่อสร้างที่ต้องลดทอนลงไป เนื่องจากไม่สัมพันธ์กับงบประมาณที่มีอยู่ เหตุเพราะเราคาดไม่ถึงว่าจะต้องซ่อมแซมโครงสร้างฐานรากใหม่ทั้งหมดจึงไม่ได้จัดสรรงบไว้ ซึ่งการจัดเตรียมงบประมาณในการปรับปรุงบ้าน สามารถแบ่งได้เป็น 3 ส่วนหลัก ดังนี้
ส่วนที่ 1 ค่าออกแบบ
ส่วนนี้นอกจากค่าออกแบบสำหรับสถาปนิกแล้ว อาจรวมถึงผู้เชี่ยวชาญหรือที่ปรึกษาที่เกี่ยวข้องในการร่วมพิจารณาความแข็งแรงของโครงสร้างบ้านไม้เก่าด้วย เช่น วิศวกร ผู้รับเหมา ช่างไม้โบราณ
ส่วนที่ 2 ค่าใช้จ่ายงานซ่อมแซม และงานปรับปรุง
งานซ่อมแซม หากเพียงเล็กน้อย ผู้รับเหมาอาจตีราคาเหมารวม แต่หากต้องซ่อมแซมแก้ไขหลายอย่าง เหมือนกับบ้านไม้เก่าหลังนี้ ผู้รับเหมาะจะแยกเป็นหมวดงานไป เช่น งานโครงสร้างฐานราก งานโครงสร้างเสา-คาน งานโครงสร้างหลังคา ฯลฯ
งานปรับปรุง แยกเป็นค่าวัสดุและค่าแรงก่อสร้างตามหมวดงาน รวมไปถึงค่าดำเนินการก่อสร้าง (ซึ่งผู้รับเหมาอาจชี้แจงเป็นรายการไป)
ส่วนที่ 3 ค่าใช้จ่ายอื่นๆ
เราจำเป็นต้องแบ่งเงินไว้สำหรับค่าใช้จ่ายส่วนอื่นๆ ด้วย เพราะมีความสำคัญมาก อาจเป็นเรื่องที่เรารู้อยู่แล้วหรือเป็นสิ่งที่เราคาดไม่ถึง เช่น ค่าดำเนินการขออนุญาตปรับปรุงบ้านกับหน่วยงานราชการ (สำหรับกรณีที่จำเป็นต้องยื่นขออนุญาต) ค่าขนขยะไปทิ้งจากการรื้อถอนบ้านไม้ ค่าขอมิเตอร์ไฟฟ้าเพิ่ม เป็นต้น
ใครที่มีบ้านไม้เก่าแล้วคิดอยากรีโนเวต หรือใครที่ชอบรูปทรงของบ้านไม้เก่าแล้วอยากซื้อมารีโนเวต ได้อ่านกันมาถึงตรงนี้แล้วคงเข้าใจดีว่า นอกจากสิ่งที่เห็นอย่างปลวกและแมลงที่กัดกินไม้แล้ว ยังต้องตรวจสอบถึงโครงสร้างฐานราก ความแข็งแรงของการรับน้ำหนักตัวบ้าน ที่บางครั้งมองไม่เห็น ต้องอาศัยช่างรื้อหรือเปิดหน้างาน ขุดจนลึกเพื่อให้เจอรอยต่อของไม้กับฐานราก ถึงจะรู้ว่าแข็งแรงดีมั้ย หรือเสาบางต้นอาจลอยอยู่เหมือนบ้านหลังนี้ ทั้งนี้ทั้งนั้นบ้านไม้ที่มีอายุการใช้งานมายาวนานควรต้องปรึกษาผู้เชี่ยวชาญร่วมด้วยในการรื้อหรือเปิดหน้างานดู เพื่อความปลอดภัยไม่ให้สุ่มเสี่ยงต่อการถล่มลงมา หวังว่าจะช่วยให้เพื่อนๆ เตรียมพร้อมก่อนการปรับปรุงบ้านไม้เก่าได้นะคะ
รีวิวปรับปรุงบ้านไม้เก่า กับ 5 เรื่องที่ต้องเตรียมความพร้อม แชร์ประสบการณ์ปรับปรุงบ้านไม้เก่าอายุกว่า 40 ปีที่ถูกทิ้งไว้จนทรุดโทรมให้กลับมาอยู่อาศัยได้อีกครั้ง แบบสวยใหม่และแข็งแรง